EDITORIAL DE UN CONSTRUCTOR FRUSTRADO
Por Constructor Frustrado
Historias como la mía se repiten todos los días y me imagino que en todas las oficinas de Planeación de Sabana Centro. Mi caso sucede en Zipaquirá, donde a través primero de un negocio personal y luego de una empresa familiar he desarrollado durante más de 15 años pequeños proyectos de vivienda multifamiliar, construidos en lotes ubicados en el barrio Algarra III.
Construir estos proyectos es fascinante, desde la primer palada de tierra hasta el último detalle de los acabados; más la recompensa de ver a familias felices habitando las pequeñas construcciones que difieren mucho de las grandes urbanizaciones que por estos días llegan a nuestros municipios de Sabana Centro.
Si la construcción es el motor de la economía, a nuestros alcaldes se les ha olvidado aceitar sus mecanismos y aunque los constructores queramos ofrecer empleos dignos acordes al tamaño de la obra que nos disponemos a edificar, las trabas para que ese motor encienda son insoportables.
Les resumiré el calvario: conseguir un lote a buen precio es imposible, quedan pocos en el barrio en el que construyo y su precio se ha puesto inalcanzable. Cuando al final se consigue hay que evaluar rápidamente su entorno. ¿Cuántos pisos puedo construir acá?. Veo edificios con cuatro, cinco o seis pisos y altillo en la cuadra, así que pienso que seguramente me permitirán hacer un proyecto similar.
Con el lote adquirido o para tomar la decisión de comprarlo, me dirijo a Planeación a solicitar una demarcación, que es el documento que da los parámetros de construcción viables en esa ubicación del municipio y para un lote de esas características.
Debo prepararme para los primeros quince días hábiles que tengo que esperar por la respuesta. Los días pasan y al preguntar por el radicado, la secretaria de la oficina me responde que ¨no ha salido¨ y recomienda pasar el próximo lunes.
Se llega el lunes y ella, apenada por un trámite que no es de su competencia, me dice que no, que pase mañana o que hable con Sutanito. En fin, luego del plazo indicado y de hablar con uno y otro funcionario me llega la dichosa respuesta: una carta en la que copian una ficha normativa extraída del Plan de Ordenamiento Territorial y que resume las características de las construcciones en los lotes que hacen parte del tratamiento de consolidación del barrio Algarra y San Pablo.
Resulta que con los cambios al POT, para construir vivienda multifamiliar en el barrio Algarra ahora debo poseer un terreno mayor a los 200 metros cuadrados, cuando los lotes miden 8 metros de frente y 20 metros de fondo: 160 metros cuadrados y con un valor aproximado de un millón de pesos por metro cuadrado. Imagínense comprar un lote de 160 millones de pesos para construir una vivienda a lo sumo bifamiliar: sin poner la primera piedra ya habré invertido 80 millones en cada apartamento, lo que es a todas luces inviable financieramente.
Esta demarcación me pone entre la espada y la pared, debo entonces vender ese lote o comprar el del lado que milagrosamente estaba sin edificar. La negociación es difícil y con un precio mayor al promedio lo adquiero porque la demarcación es muy clara: ahora tengo más de 200 metros cuadrados así que puedo construir 6 pisos en los dos lotes englobados. Me endeudo y hago el negocio.
Siguen entonces los trámites de la notaría y de la oficina de registro, que afortunadamente son ágiles y oportunos (pienso que es bueno que no todas las instituciones sean horribles) y tengo luego de más o menos otro mes un certificado de libertad con los dos lotes englobados y 320 metros cuadrados para hacer la construcción.
Pido una nueva demarcación para el nuevo predio. Espero de nuevo más de los quince días hábiles pactados: ¡Oh sorpresa! La nueva demarcación tiene una nueva tabla ya que se ha modificado excepcionalmente el Plan de Ordenamiento Territorial, ahora tengo solo cuatro pisos y no seis como lo decía la anterior demarcación para un predio de estas características.
Tomo fotos de los predios vecinos con alturas mayores y pido una reconsideración que luego de otros más de 15 días resulta denegada. Bien, pues debo hacer el proyecto en cuatro pisos y así lo planteo.
Me adentro en una nueva batalla: la licencia de construcción. Contrato a los profesionales para consolidar el proyecto: paz y salvo municipal, estudio de suelos, planos arquitectónicos, estructurales, hidráulicos, de gas, eléctricos más todos los formatos establecidos, permisos de vecinos y certificados.
Absolutamente todo tiene su razón de ser y está bien que así sea: todos los constructores debemos cumplir con que los diseños y más importante aún que la realidad de nuestras obras cumpla con las normas técnicas de sismo resistencia y seguridad en todos los aspectos.
Entre los requisitos encuentro que debo pasar la viabilidad de servicios públicos donde se establece que si ya posee el servicio pues debo anexar copia del último recibo pago, como es mi caso, así que con todo el paquete, que con anterioridad ha sido revisado por un ingeniero y un arquitecto, me dispongo a radicarlo en la oficina de Planeación.
Pasa algo más de un mes y me dirijo por la licencia: la misma historia ¨aún no ha salido¨, ¨vuelva mañana¨, ¨la tiene el ingeniero Fulanito pero él salió a vacaciones¨. Decido tomar el toro por los cuernos y hablar con el jefe de la dependencia donde revisan los planos.
Voy con mi radicado, me atiende amablemente, lo busca entre los muchos proyectos que van en fila y no lo encuentra. Espero paciente. Le pide a una practicante que lo busque entre los proyectos del ingeniero que está de vacaciones: no está allí.
Me dice ¨vuelva mañana, yo lo busco¨ y no tengo más qué hacer, pero antes de salir me despido y le vuelvo a decir al ingeniero que me voy preocupado porque para mí esos planos están perdidos a lo que me responde que ¨él qué puede hacer y que además le baje la voz¨.
Seguramente mi voz subió sin darme cuenta pero el funcionario allí es él así que me voy no sin antes exigirle respeto. Cuando voy de salida la secretaria lo encuentra entre los proyectos que debe revisar el mismo jefe con el que tuve el pequeño altercado verbal. Pienso: ¨mala señal¨. Me dice que pase al siguiente día y así lo hago, ahora está en firmas así que cuatro días más tarde me entregan las observaciones a mi proyecto que fue rechazado.
El acta de observaciones y correcciones me pide replantear todo el proyecto pues no cumplo con los índices de construcción y ocupación exigidos. Es mi culpa porque entre todos los documentos que envié, anexé las dos demarcaciones que tenía y efectivamente en la primera no cumplía con los parámetros, pero en la última sí, así que no me afano pues debo hacer claridad en el tema ante el profesional y se solucionará.
Encuentro otras observaciones de índole técnico que me apresuro a solucionar son los profesionales responsables. Ahora mi preocupación radica en la viabilidad del servicio de acueducto, alcantarillado y aseo, porque aunque con servicio en uno de los lotes me piden que entregue la viabilidad.
Me pregunto: ¿acaso en un barrio consolidado, en el que no creo que ni el 10% de los lotes están aún sin construir y cumpliendo con la altura y demás características que exige planeación a través de la demarcación, pueden decirme que no hay viabilidad del servicio? Tengo otra inquietud: ¿Hace algo el municipio al respecto, no hay acaso una ley anti trámites?
En fin, me acerco a la empresa de Acueducto y pregunto por la viabilidad, así que recibo otro listado de documentos, estudios y planos que debo allegar porque mi proyecto supera las 3 unidades residenciales. Recuerden que construiré en dos lotes en el barrio Algarra III y para esto me piden planos de urbanismo así como un plano de ubicación en escala 1:1000. Mis lotes en escala 1:1000 si acaso se verán como una mancha en la hoja. Se me pasa por la cabeza otra pregunta: ¿Por construir más de tres apartamentos pasé de ser un pequeño constructor a todo un urbanizador? Así me tratan las instituciones.
¡Qué alago! También debo pasar un nuevo documento que es la aprobación del anteproyecto ante la oficina de planeación, así que de nuevo voy a esa oficina a preguntar los requisitos que desconocen todas las secretarias e incluso un profesional de la oficina. Al fin me dan luces sobre lo que debo presentar y me dicen que ya que no soy un urbanizador y mi proyecto es de esas dimensiones solo debo pasar unos planos arquitectónicos y un plano de ubicación y que en unos dos días tendré respuesta: ¡magnífico!
Acabo de radicar estos documentos y de preguntar por la respuesta: la secretaria me ha dicho que debo esperar otros 15 días hábiles. Con este documento completaré los necesarios para la viabilidad de un servicio con el que ya cuento y para este trámite deberé esperar hasta que la junta que toma decisiones para dar el servicio a proyectos con más de tres unidades residenciales se reúna.
Ya con la viabilidad de este servicio podré dar respuesta al acta de observaciones y correcciones de la licencia y ahí tendré que esperar otros 15 días hábiles para la respuesta que si es efectiva dará paso a la liquidación que luego de ser cancelada tendrá como consecuencia otros 15 días hábiles más de espera.
Ruego a Dios que estos meses pasen rápido, que como dicen los abuelos ¨no le salgan más patas al gato¨, que mientras tanto no le falte trabajo a los obreros y principalmente que así como en los trámites, no me sigan tratando de gran urbanizador y me pidan pagos por plusvalía exigiéndome cesiones en dinero o especie por lotes que hacen parte de un sector que ya fue urbanizado hace muchos años.
En algunos meses les contaré el fin de la odisea.
Muy bueno su articulo. Le deseo muy buena suerte y que ojala le resulte todo bien y de manera rapida. Estoy planeando una pequeña construccion y he detectado que todos sus comentarios son muy validos. Espero que por favor nos comparte el epilogo de su calvario.