LOS CERROS ORIENTALES DE CHÍA BAJO AMENAZA
Surge en Chía un nuevo liderazgo femenino en una comunidad que lucha contra la depredación ambiental del municipio y el urbanismo salvaje y creciente, que viene destruyendo la sabana y sus cerros circundantes.
Allí, el proceso urbanístico comenzó en la década de los años 80 y 90 con la parcelación hecha por Pedro Gómez en Sindamanoy, que le permitió el desarrollo de algo mas de 200 viviendas, a razón de una casa por hectárea.
A comienzos de los 2.000, la firma constructora obtuvo licencia de parcelación para una segunda etapa en Sindamanoy, que permitió la construcción de 280 viviendas más, sobre terrenos de una hectárea.
Sin embargo, con la expedición del Acuerdo 17 de 2000, del Concejo de Chía, que aprobó el primer plan de ordenamiento territorial del municipio, se clasificó los cerros como territorio bajo tratamiento de protección, pero simultáneamente se habilitó, “a manera de excepción”, la vivienda en condominio.
Ese agujero que, como mico, le insertaron a la norma municipal fue aprovechado por el constructor para modificar el proyecto y convertirlo en orangután. En el 2005, el proyecto para 280 viviendas se modificó y planeación municipal expidió en su reemplazo la licencia de urbanismo para el desarrollo de un condominio de vivienda multifamiliar agrupada y por etapas, que autorizó el desarrollo de 1.054 viviendas. Es decir, que el inversionista cuadruplicó el número de viviendas y aumentó en muchos ceros sus ganancias.
El proyecto de urbanismo fue aprobado para ser desarrollado en 18 etapas, de las cuales solo se construyeron y vendieron 8. Las otras 10 no pudieron ser desarrolladas por la oposición que manifestaron los habitantes de Chía. Ante la presión social, el municipio comenzó a negar las licencias de construcción y la CAR terminó descubriendo que la vivienda en condominio y la vivienda del propietario en zonas de bosque protector y de reserva forestal, no habían sido autorizadas en el acta de concertación de los aspectos ambientales del POT. Acta que se firmó entre la autoridad ambiental y el municipio, antes de la expedición del Acuerdo 17 de 2000. Por esta razón, la propia CAR, demandó la nulidad parcial de los artículos del POT que autorizaban tales desarrollos.
El constructor emprendió entonces una estrategia jurídica de defensa de las normas, de manera más aguda que la del municipio; pero cuando se declaró en primera instancia la nulidad por parte del Juzgado Primero Administrativo Oral del Circuito de Zipaquirá, la estrategia cambió. Se apresuró entonces a radicar licencias de construcción para las 10 etapas sin construir y logró obtener 7 licencias en 2016.
Aprobadas las licencias, Pedro Gómez y Cía., entregó a 8 bancos esos 10 lotes sin desarrollar para el pago de sus deudas, que fueron calculadas en aproximadamente 130 000 millones de pesos.
Los bancos recibieron y no desarrollaron las obras constructivas, sino que intentaron revender los lotes infructuosamente. En el 2018 las licencias vencieron, la presión cedió y el condominio quedó sumido en una gran incertidumbre, porque el constructor desde 2016, abandonó las obras y se alzó sin haber culminado las áreas comunes, equipamientos comunales y sin haber hecho entrega de todas las cesiones urbanísticas a las que se comprometió en la licencia de urbanismo.
En 2019, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca confirmó la sentencia del juez administrativo de Zipaquirá y se declaró nula la posibilidad de expedir licencias de construcción para vivienda del propietario y vivienda en condominio en zonas bajo tratamiento de protección.
En 2020, en plena pandemia, nuevamente la comunidad fue sorprendida con la noticia de la insolvencia y la orden de la Superintendencia de Sociedades de hacer liquidación definitiva de la empresa constructora.
De la liquidación no vamos a hablar ahora, porque eso será materia de otro debate y de otra columna de opinión.
Lo que está pasando hoy y que es en lo que me quiero centrar es que, después de una década de discusiones alrededor de este tema y cuando se creía que el asunto estaba superado, las intenciones de continuar construyendo en el condominio resurgieron, porque inesperadamente, los bancos comenzaron a vender los lotes a precio de realización. Lotes que la constructora entregó en dación en pago avaluados en aproximadamente 13.000 millones de pesos cada uno, comenzaron a venderse en $400 millones de pesos y ¡qué casualidad, el primero en venderse, el Lote ETAPA 5.1, fue adquirido por el mayor constructor de Chía.
Por eso, hoy en día, los cerros de Chía están de nuevo en peligro, el nuevo propietario del lote ya obtuvo de parte de la Secretaría de Planeación una cuestionada licencia de cerramiento que atenta contra la biodiversidad de la zona de protección. Y ahora, pretende hacerse a una licencia de construcción para una casa de 1 500 m² con piscina, que es a todas luces ilegal y que se ha adelantado bajo un procedimiento irregular.
Son al menos 10 las razones por las cuales no es posible otorgar esta licencia de construcción.
Desde el punto de vista urbanístico, no se citó correctamente a los vecinos colindantes; se extinguió el derecho a que se expida la licencia con base en la norma urbanística original del POT de 2000. Y la norma, a partir de las sentencias judiciales, prohíbe continuar con el desarrollo del condominio; y, no existe un plano récord del conjunto que permita desarrollar en la etapa una sola casa, pues lo aprobado fue vivienda multifamiliar.
En materia ambiental, no se cuenta con el concepto previo favorable de la CAR que exige el POT para otorgar licencias de urbanismo en zona de bosque protector. Tampoco se ha sustraído la parte del predio que está catalogada como reserva forestal protectora municipal, tal como lo requiere el artículo 210, del POT.
No se identifican ni respetan los nacimientos y los drenajes hídricos intermitentes identificados en la cartografía de la CAR, ni las franjas de protección de 100 metros de periferia de los nacimientos y 30 metros a lado y lado de las quebradas, exigencia que deviene de los determinantes ambientales establecidos en el Acuerdo 16/98 CAR.
Pero además, el proyecto constructivo no cuenta con la aprobación de la Multijunta de la Agrupación que exige el reglamento de propiedad horizontal; el propietario del lote pretende modificar unilateralmente el concepto arquitectónico, no garantiza la igualdad de derechos y obligaciones respecto a los demás copropietarios del conjunto y no cuenta con disponibilidad de servicios púbicos de acueducto, alcantarillado sanitario, alcantarillado pluvial, ni de tratamiento de aguas residuales.
A pesar de las irregularidades y desaciertos, hay funcionarios que muestran inclinación hacia los intereses del constructor. La decisión está próxima a tomarse y la comunidad debe estar vigilante, oponerse en caso de que se otorgue y adelantar las acciones judiciales necesarias para impedir que este exabrupto se haga realidad.
Quién es Gloria Lucía Álvarez Pinzón
Abogada de la Universidad Católica de Colombia, doctora en Derecho Ambiental de la Universidad de Alicante (España), diploma de Estudios Avanzados de la misma universidad, posgrado en Derecho Administrativo de la Universidad de Salamanca (España) y especialización en Derecho Financiero del Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario (Bogotá). Fue directora general de la CAR, presidenta de Asocars, asesora externa del (Dama), jefa de la Oficina Jurídica del Ministerio del Medio Ambiente, asesora de la Procuraduría Delegada para Asuntos Ambientales y Agrarios, docente y consultora independiente. En la actualidad es investigadora del Grupo de Investigación en Derecho del Medio Ambiente de la Universidad Externado de Colombia, docente de especialización y maestría en la misma universidad y directora general de Soluciones Ambientales Estratégicas Ltda., y en ejercicio libre de la profesión.
