Los datos evidencian la necesidad urgente de una revisión estructural a la labor efectuada por el IGAC, gestor catastral de Chía.
Panorámica del parque Santander en pleno centro de Chía y el papel del IGAC en el municipio
Según sostiene, las respuestas permitirán profundizar investigaciones fiscales, disciplinarias y eventualmente penales relacionadas con el contrato de actualización catastral.
La discusión adquiere mayor relevancia después de que documentos relacionados con acciones judiciales que el propio municipio adelantó sobre el IGAC. Dieron a conocer, como lo indicó el abogado, que hay evidencias de que, desde octubre de 2025, tanto la Secretaría de Hacienda como la Dirección de Planeación de Chía tenían conocimiento de las fallas y errores del trabajo de actualización predial adelantado por el IGAC. Información que al parecer también se le negó al concejo municipal.
El Periódico de Chía recoge el documento de Mustafá y lo entrega con breves notas de contexto y análisis manifiesto de lo que revelan y cuentan las cifras.
Mustafá, por su parte, ha construido con esos cuadros una hipótesis que soporta con investigación, datos, cifras y numerosas fuentes que sirven de base para argumentar cada uno de los puntos que aquí se plantean.
Lo que revelan las cifras detrás del catastro 2024
Hace 17 meses estalló en Chía la crisis del predial, cuando la mayoría de los ciudadanos recibieron sus recibos del impuesto con un desproporcionado incremento.
Mientras unos se vieron afectados por los sobrecostos, a otros no les aumentó. Y un selecto grupo de grandes terratenientes, exalcaldes, políticos, miembros de la administración, incluyendo familiares del actual alcalde, entre otros, se vieron beneficiados con increíbles y reducidas tarifas.
Ejemplo 2026
Ejemplo 2025
Situación frente a la cual la ciudadanía espera que la institucionalidad explique públicamente a qué obedecen estas preferencias. ¿Qué dicen las supervisoras del contrato con el IGAC, qué dice la secretaria de Hacienda y el concejo municipal de estos desfases y que no se den cuenta de la desproporción económica del impuesto con tarifas reducidas para los más grandes predios?
Así que, con el ánimo de no dejar morir en el olvido este asunto de vital importancia para todos en Chía, traemos a colación este artículo.
Cuando los números cuentan una historia
A primera vista, el informe parece una sucesión de tablas, porcentajes y comparaciones entre avalúos y precios comerciales. Sin embargo, al observarlo con detenimiento, cada cuadro constituye una pieza de un mismo rompecabezas: demostrar que el modelo utilizado para actualizar el catastro de Chía en 2024 habría partido de valores de referencia inferiores al comportamiento real del mercado inmobiliario, afectando directamente el recaudo del impuesto predial desde 2025.
Más que una discusión tributaria, el documento plantea una hipótesis de carácter técnico: el problema no estaría en los propietarios ni en los avalúos individuales, sino en la metodología utilizada para construir las Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), que sirven como base para valorar miles de predios simultáneamente.
Cuadro 1. El tamaño del problema
El informe comienza dimensionando el impacto económico. Estima que el municipio estaría dejando de recaudar aproximadamente 70.000 millones de pesos al año, mientras identifica más de 130 predios con anomalías documentadas en once sectores del municipio.
Más allá de la cifra, el mensaje es claro: no se trataría de errores aislados, sino de un patrón repetitivo que afectaría una parte importante del territorio municipal.
La hipótesis central es que los valores catastrales quedaron muy por debajo de los precios reales del mercado inmobiliario.
El corazón de la investigación está en la comparación entre los valores establecidos por el catastro y diferentes referencias del mercado inmobiliario.
El informe plantea que, en determinadas zonas, la brecha no sería marginal, sino considerablemente amplia.
Cuadro 2. Las diferencias entre el catastro y el mercado
Aquí se comparan los valores definidos por el IGAC para varias zonas con los precios observados en ofertas inmobiliarias, transacciones y estudios privados.
Los ejemplos son contundentes:
- En Fagua se afirma que algunos terrenos fueron valorados hasta 106 veces por debajo del mercado.
- En el corredor comercial de la Autopista Norte, las diferencias rondarían 14 veces.
- En Fontanar, el desfase sería cercano a diez veces.
- En Santa Ana de Chía, la diferencia alcanzaría aproximadamente nueve veces.
La explicación que ofrece el informe es sencilla: cuando el valor base de una zona nace subvalorado, todos los predios ubicados dentro de ella terminan heredando ese error.
Pero el verdadero interrogante no es solamente cuánto cuesta un metro cuadrado en un portal inmobiliario, sino ¿qué fuentes utilizó el proceso catastral para establecer el valor de referencia y qué tan representativas eran esas fuentes del mercado real?
Cuadro 3. La representación gráfica del desajuste
Este cuadro permite entender el argumento central de la investigación: si el valor de referencia de una zona está significativamente por debajo del comportamiento del mercado, el desfase puede trasladarse a numerosos predios ubicados dentro de ella.
La discusión, por tanto, deja de ser exclusivamente sobre el recibo individual de un propietario y pasa a concentrarse en la metodología con la cual fueron construidas las Zonas Homogéneas Georreferenciadas (ZHG).
Aquí aparece la tesis técnica más importante del informe.
El problema podría no estar necesariamente en la operación individual mediante la cual se calculó cada avalúo, sino en los valores de referencia utilizados previamente para construir las ZHG, situación que describen como un error estructural “aguas arriba”.
Cuadro 4. Casos donde la evidencia es más sólida
El análisis compara avalúos catastrales con procesos oficiales de adquisición, ofertas inmobiliarias y otras referencias documentales.
Este es uno de los cuadros más importantes del análisis porque abandona las comparaciones generales y muestra casos concretos.
La comparación con valores reconocidos por la ANI merece especial atención, aunque no debe interpretarse automáticamente como prueba de un error catastral: una adquisición predial y una valoración catastral pueden responder a metodologías y finalidades diferentes.
Precisamente por eso, la pregunta periodística es relevante: ¿qué explica diferencias tan amplias entre valoraciones realizadas por entidades estatales sobre predios o sectores comparables?
Cuadro 5. ¿Dónde estaría el verdadero error?
La hipótesis del informe se centra precisamente en este punto.
El documento sostiene que un error en el valor de referencia puede afectar simultáneamente a numerosos predios, aunque las operaciones individuales hayan sido matemáticamente correctas.
Esta es, probablemente, la tesis que mayor valor periodístico aporta a la investigación.
Porque cambia la pregunta. Ya no sería solamente: “¿Por qué me subió el predial?” La pregunta sería: “¿La zona en la que está mi predio fue construida sobre valores de referencia técnicamente adecuados?”
Si esa hipótesis oficialmente se comprueba, la discusión tendría una dimensión mucho mayor que la revisión de reclamaciones individuales.
El informe identifica estas tres líneas como posibles explicaciones del desfase encontrado.
La hipótesis de Fagua resulta particularmente importante porque plantea que la clasificación territorial puede tener efectos económicos directos.
Compara avalúos catastrales con procesos oficiales de adquisición, ofertas inmobiliarias y otras referencias documentales.
Este es uno de los cuadros más relevantes de la investigación porque abandona las comparaciones generales y muestra casos concretos.
La comparación con valores reconocidos por la ANI merece especial atención, aunque no debe interpretarse automáticamente como prueba de un error catastral: una adquisición predial y una valoración catastral pueden responder a metodologías y finalidades diferentes.
Precisamente por eso, la pregunta periodística es relevante: ¿qué explica diferencias tan amplias entre valoraciones realizadas por entidades estatales sobre predios o sectores comparables?
CUADRO 6. Tres posibles causas planteadas por el informe
El informe identifica tres explicaciones principales.
La primera sería una investigación insuficiente del mercado inmobiliario, al no incorporar adecuadamente la información disponible en escrituras y portales especializados.
La segunda corresponde a posibles errores de clasificación del suelo.
El ejemplo más citado es Fagua, donde sectores con fuerte desarrollo residencial continúan siendo tratados como suelo rural tradicional, reduciendo significativamente el valor de referencia utilizado para los avalúos.
La tercera apunta a una contradicción institucional.
Mientras la ANI reconoce determinados valores comerciales para efectos de expropiación, el catastro emplea valores considerablemente inferiores para esos mismos sectores.
Cuadro 7. Las posibles causas
Con este cuadro, el informe busca fortalecer la credibilidad de sus afirmaciones. No se limita a citar una única fuente, sino que reúne información proveniente de:
- Portales inmobiliarios
- Empresas especializadas en valoración
- Escrituras públicas
- Precios oficiales de expropiación
- Comparación entre predios vecinos
El propósito consiste en demostrar que la hipótesis no depende de una sola referencia, sino de múltiples fuentes independientes que, según el documento, apuntan hacia una misma conclusión.
Una cosa es reclamar por el valor del predio propio y otra cuestionar la metodología utilizada para establecer los valores de referencia de una zona.
La segunda discusión tiene implicaciones mucho más amplias y requiere que las autoridades competentes examinen el proceso completo.
Cuadro 8. ¿Qué se está reclamando?
El informe diferencia claramente dos escenarios. No pretende impugnar el avalúo individual de un propietario.
Lo que solicita es revisar técnicamente el contrato mediante el cual se realizó la actualización catastral, evaluar la metodología empleada para construir las Zonas Homogéneas Geoeconómicas y, si se comprueban errores, realizar una corrección estructural.
Desde el punto de vista jurídico, el documento plantea que el control ciudadano puede ejercerse sobre la ejecución del contrato administrativo y sobre la calidad técnica del trabajo realizado.
Este es el punto en el que el informe deja de ser solamente un ejercicio de comparación de cifras y entra a reclamar “la verificación institucional”.
Será precisamente allí donde deberán determinarse cuáles de las hipótesis tienen sustento técnico, cuáles requieren corrección y si eventualmente existen responsabilidades administrativas, fiscales o disciplinarias.
La visión sobre el informe
El informe presenta una metodología comparativa basada en múltiples fuentes de información. Utiliza ejemplos concretos en lugar de afirmaciones generales.
Presenta evidencia verificable mediante escrituras, procesos oficiales de expropiación y ofertas públicas.
Explica de forma lógica por qué un error en las zonas homogéneas puede afectar simultáneamente a miles de predios.
Además, desplaza el debate desde los contribuyentes individuales hacia la calidad técnica de la actualización catastral.
Los Posibles impactos
Si las hipótesis del informe fueran confirmadas mediante investigaciones oficiales, el municipio podría estar enfrentando una pérdida importante de ingresos destinados a infraestructura, educación, seguridad, espacio público y programas sociales.
Una eventual corrección metodológica permitiría fortalecer las finanzas municipales, mejorar la equidad tributaria entre propietarios y aumentar la confianza en el sistema catastral.
Sin embargo, también existirían efectos complejos.
La actualización de los valores podría traducirse en incrementos del impuesto predial para numerosos propietarios, especialmente en sectores que durante años habrían estado subvalorados.
Esto obligaría a las autoridades a diseñar mecanismos de transición que evitaran impactos excesivos sobre familias, adultos mayores y pequeños propietarios.
En conclusión, el verdadero debate no consiste únicamente en si el impuesto debe subir o bajar. El interrogante de fondo es si el catastro refleja de manera objetiva el valor económico del territorio.
Un sistema catastral técnicamente sólido debe encontrar un equilibrio entre justicia tributaria, sostenibilidad financiera del municipio y capacidad de pago de los ciudadanos.
Solo así el impuesto predial podrá cumplir su función de financiar el desarrollo local sin sacrificar la confianza de la comunidad en las instituciones.
En últimas, el verdadero interrogante es saber si el catastro refleja objetivamente el valor económico del territorio y si la carga tributaria se distribuye bajo criterios técnicos, transparentes y equitativos.
Solo una revisión independiente, documentada y técnicamente rigurosa podrá cerrar esta discusión y, si esa revisión, en lugar de una confrontación política, se convirtiera en una oportunidad para recuperar la confianza en la gobernanza municipal y el sistema catastral de Chía, sería un éxito ciudadano sin precedentes en beneficio de toda la población. 
