El multimillonario negocio detrás del suelo en la sabana de Bogotá

En los últimos cinco años, los municipios cercanos a Bogotá han expandido sus cascos urbanos y han incorporado suelos para usos industriales o de vivienda no necesariamente de interés social. Por cuenta de malas decisiones urbanísticas el 52,5% de los habitantes citadinos viven en áreas con poca agua.

Alcaldías locales de municipios de la sabana están cambiando el uso del suelo

Foto: Jorge Restrepo

Algo huele mal en varios municipios de la sabana. Y no es precisamente por el fétido olor del río Bogotá, que atraviesa algunos de ellos. Desde hace un tiempo una serie de polémicas decisiones de algunas alcaldías en esa zona están generando un caos de graves repercusiones, detrás del cual hay un gran desorden territorial y, en algunos casos, sombras de corrupción.

La historia es compleja, pero esconde un negocio simple y multimillonario. Las administraciones locales de varios municipios han tomado medidas para cambiar el uso del suelo. En términos simples, por ejemplo, una finca que por décadas funcionó como tal, para fines agropecuarios, por una decisión del municipio pasa de un momento a otro a convertirse en tierra para uso urbanístico, comercial o industrial. Automáticamente esto implica que ese predio que podía costar 800 millones de pesos fácilmente puede quedar en 10.000 o 15.000 millones.

Casos como estos son cada vez más comunes. De hecho, a finales del año pasado estalló en el municipio de La Calera un escándalo que alcanzó los medios nacionales. La alcaldesa de esa localidad presentó un proyecto para incorporar al área urbana un terreno privado para construir 2.000 unidades de interés social. El asunto despertó inquietud ya que ese municipio no tiene un déficit de vivienda tan grande como para justificar semejante proyecto. Las dudas aumentaron puesto que con la aprobación de esa iniciativa el terreno para la obra, de 11 hectáreas, pasaría de costar 2.000 millones de pesos a cerca de 20.000 millones de pesos. Ese evidente gran negocio para el dueño del lote indignó a la comunidad. No era para menos, pues el proceso de expansión no ha estado acompañado de infraestructura para servicios públicos domiciliarios, vías y dotacionales, y ha afectado los ecosistemas y la calidad de vida de sus habitantes. Lo de La Calera no es exclusivo de ese municipio, solo es la más reciente muestra de un grave fenómeno que se presenta en muchos otros.

Según cifras del Departamento Nacional de Planeación, por cuenta de malas decisiones urbanísticas el 52,5 por ciento de los habitantes citadinos del país viven en áreas con poca agua, el 60 por ciento de los municipios definió inadecuadamente su perímetro urbano y el 61 por ciento está erróneamente delimitado. Debido a la presión demográfica y a la escasez de tierra en la capital, la situación en la sabana de Bogotá es aún más delicada. En los últimos cinco años, los municipios cercanos a la ciudad han expandido sus cascos urbanos y han incorporado suelos para usos industriales o de vivienda no necesariamente de interés social.

El ‘volteo’

Las incorporaciones de tierra por medio de modificaciones de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) suelen provenir de iniciativas de las alcaldías y los concejos municipales con el concurso de las corporaciones autónomas regionales (CAR). Si bien los POT existen desde 2000, a partir de 2009 los municipios comenzaron a modificarlos para incorporar suelos rurales al perímetro urbano. En la medida en que cada predio que se incorpora multiplica notablemente su valor, este fenómeno, conocido como ‘volteo de tierras’, cada vez ha generado más suspicacias en cuanto a que los funcionarios que lo promueven o autorizan han incurrido en enriquecimiento ilícito.

“Algunos concejales, alcaldes y otros funcionarios, en llave con privados, han construido una especie de mafia: cobran por ‘voltear tierras’. Se habla de cobros entre 10.000 y 12.000 pesos por metro cuadrado en zonas que pueden involucrar predios de decenas de hectáreas. Estamos hablando de miles de millones por un solo predio. Es muy grave y cada día recibimos más denuncias. No solamente es una nueva modalidad de corrupción, sino que por cuenta de favorecer intereses particulares se está generando un desarrollo inadecuado, sin garantizar servicios públicos y conectividad. La justicia tiene que atacar este nuevo y poderoso cartel de corrupción”, dice el senador Carlos Fernando Galán, quien desde el año pasado investiga y denuncia esta problemática, bastante común en la sabana de Bogotá.

Más allá del caos que esto representa hay múltiples denuncias que dejan en evidencia el lucrativo negocio. El dueño de una pequeña finca de ocho hectáreas cercana a Bogotá, avaluada en 850 millones de pesos, le contó a SEMANA cómo el año pasado lo abordaron algunos funcionarios. Le contaron que varias constructoras importantes estaban interesadas en realizar proyectos de vivienda para estratos altos. Le dijeron que a cambio de 180 millones de pesos podrían modificar el uso del suelo, con lo cual lo vendería a los constructores en poco más de 4.000 millones de pesos. El hombre declinó la oferta porque no tenía el dinero que le solicitaban.

Insólitas vacunas

Otra de las modalidades que los inescrupulosos han encontrado para lucrarse consiste en ‘vacunar’ a los constructores. SEMANA conoció el caso de una reputada constructora que, tras cumplir todos los trámites y en una zona adecuada, comenzó a levantar un conjunto residencial en otro municipio cerca de la capital de la República. El proyecto estaba localizado en una zona dentro del POT. Sin embargo, varios funcionarios se acercaron a los dueños del proyecto y a cambio de que les entregaran una de las casas, avaluadas en 1.200 millones, ellos les ayudarían a “agilizar” los trámites para las conexiones de servicios. Los dueños de la constructora no aceptaron el soborno y hoy la obra está paralizada. En otros casos empresarios y constructoras han pagado para conseguir los permisos y obtener cambios en el uso de la tierra con el fin de garantizar la realización de los proyectos.

Un empresario le contó a SEMANA que entregó 150 millones de pesos a funcionarios en un tercer municipio a cambio de realizar una modificación que le permitió comprar un terreno para expandir su negocio de materiales para la construcción. “Si no pagábamos, sencillamente la empresa no podía crecer. Inicialmente ofrecimos crear cien empleos directos para gente del municipio, pero eso no les importó. La única forma fue pagar”, explicó.

Como estos hay decenas de casos y testimonios de empresarios, constructores y dueños de fincas que, por razones obvias, prefieren mantenerse en el anonimato. “En esos municipios no es muy difícil saber quiénes están detrás de ese tipo de cobros. La mayoría no resiste un estudio sencillo del patrimonio que han conseguido en los últimos años”, dijo a SEMANA un constructor que reconoció haber pagado por obtener permisos en uno de estos municipios.

Aunque esto es relativamente conocido, las autoridades han tomado pocas acciones a pesar de que hay un factor no menos llamativo, por decir lo menos. En los últimos años se ha hecho evidente la rotación en los cargos de entidades departamentales que toman decisiones sobre los terrenos. Hay casos de personas que un día están en algún concejo municipal, al mes siguiente pasan a organismos como la Contraloría y después de un tiempo llegan a la CAR.

Algunos pocos se han atrevido a denunciar el cobro de coimas y demás actividades non sanctas alrededor del negocio de los POT en Cundinamarca. La mayoría de las denuncias, que están en fiscalías locales, pocas veces prosperan y la regla es que se archiven con celeridad los casos a favor de los de funcionarios denunciados. Salvo la voz solitaria del senador Galán, que está programando un debate de control sobre el tema, prácticamente ningún político o funcionario de alto nivel habla abiertamente del tema. Mientras esto ocurre, el caos se apodera de las tierras de la sabana y unos cuantos siguen llenando sus bolsillos.

Tocancipá: ¿Plan de Ordenamiento Territorial a la medida?

La administración municipal 2012-2015 decidió que el municipio requería una hoja de ruta para proyectar su desarrollo urbanístico y rural de forma integral a largo plazo. Para lograrlo, el anterior alcalde celebró un contrato interadministrativo (contrato n.º 268) con la Universidad Nacional por un monto de 400 millones de pesos, cuyo objeto era elaborar, asesorar y apoyar la formulación del Plan de Ordenamiento Territorial 2013-2023. El estudio encontró, en una de las conclusiones más importantes, que el municipio no requería integrar nuevo suelo rural a la expansión urbana. Es decir, Tocancipá se blindaría frente a la práctica que está haciendo crecer edificios irregulares en parcelas de vocación agrícola, como ocurre en la mayoría de los pueblos de la sabana.

El estudio llegó a la Corporación Autónoma Regional para concertación, un trámite que por ley debe durar máximo un mes. Pero extrañamente estuvo allí engavetado un año hasta que hubo relevo en la administración municipal. Y el actual alcalde retiró el estudio, contrató otra asesoría y está formulando un nuevo POT que justamente va en contravía del anterior, pues proyecta ampliar la zona de expansión urbana anexando tierras rurales.

El hoy alcalde ocupó ese mismo cargo entre 2008 y 2011, y la Fiscalía lo capturó en diciembre pasado porque en su primer mandato habría aprovechado su puesto para cometer un desfalco con el mantenimiento de vehículos compactadores de basura dados de baja. La Fiscalía lo señaló en su momento por los delitos de peculado por apropiación, fraude procesal y contratos ilegales. El alcalde ya recuperó la libertad, pero sigue vinculado al proceso y ha explicado que su detención no fue más que “gajes de las respuestas que todo alcalde debe dar, los enemigos políticos que me quieren hacer daño”.

Chía, donde crecen altas torres

Chía, tal vez como ningún otro pueblo de la sabana, ha experimentado un cambio extremo en los últimos años. Por cuenta de los líos estructurales de Bogotá, este vecino al extremo norte se ha presentado como una alternativa interesante, y ya miles de personas viven allí y se trasladan todos los días a la capital para trabajar. Pero de seguir como van las cosas, la oportunidad de desarrollo puede volverse una encrucijada mayúscula para los habitantes de Chía, quienes han visto que, sin mayor control, de un momento a otro aparecen cerca de sus viviendas construcciones multimillonarias, como un conjunto que ofrece casas cercanas a los 3.000 millones de pesos (más de 5 millones de pesos el metro cuadrado).

El municipio, de apenas 80 kilómetros cuadrados de superficie, alberga una serie de nuevos megaproyectos para los que no cuenta con la infraestructura adecuada. Uno de los más vistosos es un centro comercial construido sobre más de 100 hectáreas. El divorcio entre la vocación del terreno y la construcción quedó en evidencia con la falta de redes de alcantarillado, a tal punto que el proyecto, para ser viable, tuvo que construir su propia planta de aguas residuales.

Muchos de los más grandes proyectos que se están levantando en Chía se ‘oficializaron’ cuando en junio de 2015 el alcalde firmó un decreto que permitió expedir licencias sin disponibilidad de servicios públicos y obras de hasta 12 pisos cuando el POT vigente para el momento las limitaba a máximo 5 pisos. El decreto estuvo vigente apenas tres meses hasta que el mismo alcalde lo derogó, poco antes de salir de su cargo. Durante estos meses se dio luz verde a varios de los proyectos que hoy están reconfigurando al municipio. Pero aún más, sin que nadie se explique cómo, la Alcaldía continuó expidiendo licencias para obras de gran altura, como un proyecto que tiene licencia de parcelación y construcción y se levanta en tres parcelas: en la primera, 26 torres de nueve pisos; en la segunda, un centro comercial, y en la tercera, 21 torres. Esa licencia se expidió el 28 de diciembre de 2015.Otro proyecto está vendiendo 380 apartamentos en torres de 8 pisos y doble parqueadero con una licencia otorgada en noviembre de 2015. Algo similar ocurre con otro, con 82 apartamentos en torres de 7 pisos y licencia fechada el 16 de marzo de 2016. Uno más ofrece 4 torres de 8 pisos más terraza comunal; la Alcaldía no envió documentación de este proyecto que se construye sobre la única vía de acceso a Chía por la autopista Norte y contempla el ingreso de al menos 100 vehículos que agudizarán aún más el tráfico ya colapsado en el sector. Un cálculo general de cerca de 20 nuevos proyectos que se observan en Chía significaría 5.000 unidades de vivienda, es decir, unos 20.000 nuevos habitantes y 10.000 carros circulando cotidianamente. Pero lo más grave parece que aún está por venir. El POT 2016 decidió incorporar 290 hectáreas a la zona de expansión del municipio con las mismas vías de acceso de toda la vida, un hospital de nivel básico de la Gobernación y una planta de aguas residuales que requiere una intervención urgente.La expansión proyectada contempla terrenos en Sidonia, una reserva ecológica de riqueza acuífera que la Procuraduría ambiental ha ordenado se preserve. ¿Si no se planea construir allí, para qué se incorporó entonces?, se preguntan los habitantes de Chía.

Madrid, lo público en bandeja de plata para los privados

En el despacho del fiscal coordinador de la Unidad Anticorrupción, Gustavo Moreno, un expediente apunta al actual alcalde de este municipio, Orlando Cardona, así como a su antecesor, Giovanny Villarraga, capturado la semana pasada. La Fiscalía investiga el convenio interinstitucional 004 de 2015 firmado entre la Alcaldía y una empresa privada para instalar una red de gas natural en el sector de Puente Piedra, que beneficiaría a más de 1.000 personas. Pero en la realidad el convenio significó un descalabro para el municipio, pues duró vigente apenas un mes y fue liquidado sin que se ejecutaran las obras y luego de que la empresa recibió 1.200 millones de pesos por adelantado.

Las autoridades capturaron a Villarraga en la Gobernación de Cundinamarca, pues tras dejar la Alcaldía pasó a ser director de la Secretaría de la Función Pública del gobernador Jorge Rey. También quedaron detenidos otros dos exfuncionarios. Todos son investigados por peculado por apropiación y celebración de contrato sin el cumplimiento de los requisitos legales. Entre tanto la Fiscalía revisa otros aspectos del convenio. Concretamente se está evaluando una cláusula rotulada como “Consideración II”, que dispone que el municipio entregará en arrendamiento un predio para el funcionamiento de una planta de gas. Los investigadores se preguntan por qué, si el convenio fue liquidado, el actual alcalde le entregó en alquiler un predio de uso público a una empresa privada.

La Fiscalía ha encontrado que el trasfondo de todo es la repetición del escándalo de Villas de Madrid, el proyecto de vivienda más grande en la historia del municipio, de 946 apartamentos, montado sobre un lío legal, pues para materializarlo la Alcaldía entregó a un ciudadano privado un predio de la comunidad donde solo se podía construir un parque o una vía. Adicionalmente –como ya es costumbre en la sabana–, se expidió licencia de construcción sin contar con el mínimo requisito de disponibilidad de servicios públicos. Actualmente hay 500 apartamentos construidos que carecen de servicio de agua y el proyecto tiene medida cautelar de suspensión por parte de un juez.

Soacha, una megaurbanización sedienta

En este municipio se construyó toda una ciudadela que permanece desértica. Se trata de un proyecto de 16.000 inmuebles de interés social que carece de servicio de agua y donde la energía eléctrica es intermitente. Los habitantes de la primera etapa de la megaurbanización ya ocuparon las viviendas y para subsistir dependen de carrotanques que les proveen el líquido. Los días de suerte, una empresa de Soacha que almacena agua en tanques instalados en un parqueadero se conecta al tubo madre y les surte algo de agua. Sin embargo, la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA) ya se ha pronunciado para advertir que ese suministro no cumple las normas mínimas de salubridad. Como dice uno de los habitantes: “Cuando abrimos la llave y por milagro sale un hilo de agua resulta que no es potable”.

Cerca de 1.600 familias instaladas en la primera etapa del proyecto sufren las consecuencias y, a pesar de los problemas, la construcción continúa. El caso de la urbanización está documentado en miles de oficios de la Alcaldía de Soacha, la firma constructora, la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá, la Curaduría Urbana, la CRA y hasta el Consejo de Estado. Pero más allá de oficios y resoluciones, nadie ofrece una solución concreta a los afectados, quienes temen, con obvia razón, que a medida que el proyecto avance el problema crezca.

El año pasado miles de habitantes de Soacha decidieron protestar en las calles. Hubo varias movilizaciones a lo largo del año; algunas incluso bloquearon las avenidas de TransMilenio. Los soachenses exigieron vías, seguridad, incluir el municipio en los planes del metro, construir el ‘cazucable’ y detener la edificación irregular de viviendas.

Funza, en la mira de Fiscalía y Procuraduría

Uno de los casos que más ha llamado la atención del senador Galán ocurre en Funza, donde la administración del hoy gerente de la Licorera de Cundinamarca, Jorge Machuca, expidió la Resolución n.º 105 del 12 de marzo de 2012, que otorga una licencia de urbanismo en la modalidad de obra nueva, hallazgo que ha sido puesto en manos de la Fiscalía y la Procuraduría. Al parecer una funcionaria habría expedido irregularmente tres actos administrativos con el mismo número y la misma fecha para autorizar la construcción de un parque industrial ubicado en la vía Siberia-Funza.

La primera se refiere a un área bruta de terreno de 168.950 metros cuadrados para 34 lotes destinados a bodegas. Con ella difiere la segunda, que establece un área bruta de 176.234 metros cuadrados –o sea, 7.284 más que los anunciados en la anterior– para 41 lotes. Y una tercera resolución, que la Alcaldía envió oficialmente para responder a un derecho de petición del senador Galán, se refiere a un área bruta de 168.950 metros cuadrados para 41 lotes destinados a construir bodegas. Además de tratarse de tres licencias con la misma fecha que difieren en metros y número de lotes, todas ellas coinciden en el valor a cancelar por concepto de expensas: 179.573.000 pesos. Sumado a esto se exime al proyecto del pago del impuesto de plusvalía, acogiéndose a una resolución anterior (Resolución 000554 del 10 de octubre de 2011) y no a la expedida con posterioridad (la 00772 del 30 de diciembre de 2011) en la que se liquidó ese impuesto en cerca de 1.000 millones de pesos. Firmó esas resoluciones el entonces alcalde de Funza Jorge Rey, hoy gobernador de Cundinamarca.

Cota, sin ‘agüita para mi gente’

Ningún urbanista creería que el POT de este pueblo no se ha modificado desde 2000. Sin embargo, en sus suelos rurales se levantan múltiples construcciones con licencias urbanas ajenas a cualquier idea agrícola. El proyecto más llamativo es un gran centro de entretenimiento con un megacoliseo para conciertos, entre otras actividades multitudinarias. La obra, que según se estima costaría cerca de 100 millones de dólares, contempla salas de cine subterráneas, una inmensa plazoleta para reunir hasta 25.000 personas, 102 locales, hotel, un supermercado de gran superficie y atracciones mecánicas. Desde ya se anuncia como un “hito arquitectónico de Bogotá”. El lío es que está en terrenos de Cota y el municipio otorgó la licencia sin disponibilidad de servicios públicos, así que no es claro a dónde irán las aguas residuales ni si la red matriz de acueducto podrá proveer del servicio de agua suficiente sin poner en riesgo al resto del municipio.

Pero el centro de entretenimiento no es el único dolor de cabeza para los habitantes de Cota. Frente a un proyecto de viviendas, la CAR advirtió que se levantaba sobre rellenos inestables. Las paredes de algunas viviendas, según los vecinos del sector, se han caído y el proyecto sigue adelante en una segunda etapa para la cual se habría alterado el cauce de una quebrada. En este lugar vive un exalcalde, quien en su momento otorgó las licencias de construcción.

Desde 2008 algunos sectores del municipio pasan días sin agua y la que circula no es apta para el consumo. No obstante, hasta ahora no hay información que señala si se ha revocado una licencia de construcción de este tipo. Lo más paradójico es que el alcalde ha explicado en diferentes escenarios que la carencia de agua obedece a que las anteriores administraciones expidieron licencias sin control.