Mientras el debate se enfoca en tarifas, el valor del metro cuadrado dispara los avalúos a impagables, los cobros coactivos amenazan a las poblaciones y no se legisla al respecto.
Pero esa discusión, aunque necesaria, es absolutamente superficial: es debatir únicamente la punta del iceberg. El verdadero problema —el que determina cuánto paga realmente un ciudadano— es más profundo, más estructural y, sobre todo, menos visible: el valor del metro cuadrado.
Ese dato, aparentemente técnico y abismalmente distante del ciudadano común, es en realidad el corazón del sistema catastral colombiano. De él depende el avalúo catastral y, por tanto, la base gravable sobre la cual se liquida el impuesto.
Dicho de forma simple: si el valor del metro cuadrado se incrementa significativamente, el impuesto crecerá de manera inevitable, aunque las tarifas permanezcan iguales o incluso se reduzcan. Por eso, insistir en que el problema del predial es tarifario no es solo una lectura incompleta; es, en muchos casos, una forma de desviar la atención del verdadero núcleo del debate.
Hoy, la determinación de ese valor recae en entidades técnicas encabezadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC o los gestores catastrales habilitados.
En teoría, este diseño busca garantizar rigor técnico y objetividad. En la práctica, ha generado una concentración de funciones preocupante: quienes establecen el valor del metro cuadrado también intervienen en su validación o revisión, debilitando los contrapesos institucionales.
Este fenómeno ha sido descrito como la consolidación de un «poder catastral»: un poder que no fija directamente impuestos, pero que define su base. Y en materia tributaria, controlar la base es, con frecuencia, más determinante que fijar la tarifa.
A esta situación se suma la corrección del rezago catastral. Durante años, una parte importante del territorio nacional permaneció con avalúos desactualizados; corregir ese rezago era necesario.
Sin embargo, la forma en que se ha ejecutado ha generado tensiones profundas: actualizaciones aceleradas, metodologías masivas y referencias de mercado que no reflejan la capacidad de pago real de los propietarios.
El resultado son incrementos desproporcionados que han tomado por sorpresa a familias, campesinos y pequeños propietarios en todo el país.
Y lo que agrava aún más esta realidad es que, ante la imposibilidad de pago, algunos municipios han iniciado procesos de cobro coactivo contra poblaciones vulnerables, sembrando una crisis socioeconómica silenciosa que amenaza con despojar a los más humildes del único patrimonio que muchos tienen.
La Constitución Política de 1991, en su artículo 363, consagra que el sistema tributario colombiano se funda en los principios de equidad, eficiencia y progresividad.
Esto no es retórica ni aspiración programática: es una norma de obligatorio cumplimiento.
El principio de equidad exige que la carga tributaria guarde proporción con la capacidad económica real del contribuyente.
El principio de progresividad demanda que quienes tienen menos soporten menos.
Ningún avalúo catastral, por más técnicamente respaldado que esté, puede apartarse de esa premisa sin vulnerar la Constitución.
Un predio puede tener un alto valor comercial por factores externos —valorización urbana o expectativas de desarrollo— sin que su propietario tenga ingresos proporcionales a ese valor.
Trasladar mecánicamente el valor del mercado al avalúo catastral, sin considerar la realidad económica del propietario, no es modernización fiscal: es un choque tributario que contraviene el mandato del artículo 363.
La norma superior no le da al Estado una licencia para cobrar lo que el mercado diga; le impone el deber de cobrar lo que el ciudadano pueda pagar.
Esa distinción no es menor: es la diferencia entre un sistema tributario legítimo y uno confiscatorio.
El ordenamiento jurídico ha intentado responder parcialmente a esta realidad. Normas como la Ley 1995 de 2019 establecieron límites al crecimiento del impuesto predial.
Sin embargo, estos mecanismos son, en esencia, paliativos: contienen el impacto inmediato, pero no corrigen la causa estructural.
Mientras la base gravable —valor del metro cuadrado de las zonas homogéneas— continúe creciendo de forma acelerada y sin criterios que garanticen el respeto a la capacidad de pago, los topes actúan como una válvula temporal.
Y una válvula temporal no es una respuesta constitucional suficiente.
Es aquí donde el Ejecutivo y el Legislativo tienen una responsabilidad histórica e impostergable.
El Congreso debe legislar sobre criterios obligatorios, transparentes y verificables para la determinación del valor del metro cuadrado, criterios que incorporen explícitamente los principios de equidad y progresividad como límites infranqueables del proceso catastral.
Una ley que separe las funciones de quien construye el valor y de quien lo valida, que incorpore variables socioeconómicas junto a las referencias de mercado, y que establezca reglas de gradualidad para la corrección del rezago acumulado.
Legislar en este sentido no es una opción política discrecional: es una obligación constitucional.
El Ejecutivo, por su parte, debe impulsar esa agenda con urgencia, revisar la implementación de las actualizaciones catastrales en curso y, de manera inmediata, adoptar medidas que suspendan los cobros coactivos contra población vulnerable mientras se corrigen las distorsiones del sistema.
Actualizar el catastro sin garantizar que los resultados sean compatibles con la capacidad de pago de los contribuyentes no es modernización: es una vulneración sistemática del principio constitucional de equidad tributaria.
El Gobierno nacional no puede seguir siendo un espectador del malestar ciudadano generado por avalúos que, en muchos casos, resultan confiscatorios en la práctica.
Ninguna reforma será sostenible sin participación ciudadana efectiva. Hoy, el ciudadano conoce su nuevo avalúo cuando ya está definido. Eso no es participación: es notificación.
En un Estado social de derecho cuya Constitución consagra la equidad como principio rector del sistema tributario, las decisiones sobre la base gravable no pueden seguir construyéndose de espaldas a quienes las soportan.
El país debe responderse con seriedad una pregunta fundamental: ¿quién define el valor del metro cuadrado y bajo qué reglas? La Constitución Política de 1991 ya respondió una parte esencial de esa pregunta: los tributos deben corresponder a la capacidad de pago del contribuyente. Siempre. Sin excepción. El impuesto predial no es, ni puede ser, la excepción.
Reorientar esta discusión es una obligación constitucional. Resulta indispensable que la Defensoría del Pueblo, desde cada departamento, lidere procesos reales de participación ciudadana, con integrantes del poder legislativo, que permitan formular iniciativas de ley orientadas a controvertir los avalúos y fortalecer el control social.
Pero la urgencia es también inmediata: evitar que los cobros coactivos desencadenen una crisis socioeconómica en municipios donde poblaciones vulnerables simplemente no pueden pagar es una exigencia de justicia que el Estado no puede postergar.
Mientras el Ejecutivo y el Legislativo no actúen con la contundencia que la Constitución les exige, miles de colombianos continuarán pagando las consecuencias de una reforma que nadie les explicó, que nadie les consultó y que, en muchos casos, vulnera los derechos que la propia Constitución debería garantizarles 
